Boletín y algo más
DECIMOCTAVA ASAMBLEA DE ARRENDADORES
14 de agosto de 2010 - Club Rotario de Río Piedras - 3:00p.m.
Los integrantes de la Junta de Directores de la Asociación de Arrendadores y su presidente, se complacen en invitarle a su Decimoctava Asamblea de Arrendadores, el sábado 14 de agosto de 2010 de 3:00pm a 7:00pm en el Club Rotario de Río Piedras. Este evento tiene como fin presentar ante la matrícula los logros de este término 2009-2010. Entre ellos, las acciones realizadas en la Legislatura, los cambios surgidos en la industria del arrendamiento, así como los proyectos futuros de nuestra organización. Como parte de la Asamblea se discutirán los informes de finanzas, de estado de la organización y se elegirá a la nueva Junta de Directores 2010-2011 que asumirá las riendas de nuestra Asociación.
Este año la AABI se honra en contar como Orador Invitado con el economista y licenciado Graham Castillo Pagán, presidente de Estudios Técnicos, Inc. El Lcdo. Castillo analizará el tema ‘Comprar vs. Arrendar’ en el contexto actual y prospectivo del mercado local y de la realidad contributiva en Puerto Rico.
Queremos continuar con la exitosa labor de la AABI y te necesitamos para que forme parte de este equipo. El Club Rotario está ubicado en la antigua carretera de Río Piedras a Caguas en la Avenida Ponce de León #1609 en Río Piedras (cerca de la entrada de la Urb. El Cerezal y frente al edificio GM Group).
Se testigo del éxito...
¿Cuán importante es un buen contrato de arrendamiento?
- Por Milton E. Serrano / especial para Clasificados Bienes Raíces El Nuevo Día
- Publicado el 6 de diciembre de 2009
Uno de los pasos principales a la hora de rentar es el hacerle una entrevista a ese prospecto inquilino. Esta entrevista será la evaluación que usted considerará para decidir si le alquila o no la propiedad. Ahora bien, luego de haber evaluado a su prospecto inquilino y tomar la importante decisión de rentarle su propiedad, usted deberá estar respaldado por un buen contrato de arrendamiento. Este contrato se convertirá en la parte principal del arrendamiento, ya que aquí es donde usted estipulará las condiciones y acuerdos de arrendamiento.
¿Qué debe incluir, como mínimo, ese contrato?
- Nombres completos (del arrendador y el arrendatario)
- Dirección del inmueble a arrendar
- Fecha de comienzo y vencimiento del contrato
- Cláusulas sobre la entrega de llaves y la responsabilidad al momento de desocupar el inmueble
- Cuáles son las penalidades por pagos tardíos
- Cláusula de las condiciones en que se debe entregar la propiedad
- Cláusula sobre cuál es la función de la fianza (recuerde siempre especificar que la fianza no es vivible)
- Cláusulas sobre incumplimiento de contrato
- Cuáles son las responsabilidades tanto del arrendador como del arrendatario en cuanto a reparaciones del inmueble
- Mejoras que quiera hacer el inquilino y que deben ser previamente autorizadas por el dueño
- Reglamento de orden y comportamiento
- Cuáles son los servicios incluidos (si algunos) y sus límites
- Si se permiten o no las mascotas y, si se permiten, hasta que tamaño
- Responsabilidad o relevo en caso de accidentes
El Plan de Desarrollo Integral Estratégico Sostenible de Puerto Rico
Por: Irmgard González Segarra (Economista, M.A.)
Socia de la AABI y Analista de Planificación de la Junta de Planificación de PR
El PIDES-PR comenzará a implantarse en agosto de 2009 y estará completo para diciembre de este año. El mismo sirve como base en el desarrollo de nuevos instrumentos de planificación para lograr la reconstrucción de Puerto Rico. Además, establece las Herramientas de Acción y Coordinación Estratégicas Sostenibles (HACES).
El documento del Plan presenta acciones concretas, programas e iniciativas de cada agencia gubernamental que servirán para adelantar la visión en el PIDES-PR. Con el desarrollo de estos instrumentos la Junta de Planificación se dirige hacia la creación del nuevo Plan de Usos de Terrenos (PUT) a nivel de regiones municipales, dando prioridad a la visión de cada municipio en esas regiones y enfatizando en los planes estratégicos de cada sector económico de Puerto Rico. El Plan está diseñado para lograr que Puerto Rico compita y prospere en el mundo globalizado.
Publicado el domingo, 19 de abril de 2009
en Clasificados El Nuevo Día
Esta actividad tuvo como propósito escuchar a los diversos sectores que integran al importante renglón del sector económico puertorriqueño. En esta importante congregación, fungí como representante de la mesa de vivienda, y ante todo, como emisario de una organización sin fines de lucro que representa a la industria del arrendamiento inmobiliario. Lo que esa mañana se presentó ante el senador Roberto Arango, el presidente del senado Thomás Rivera Schatz y la Legislatura, nos mostró la urgente necesidad de comunicación que existe entre todos los organismos dedicados a la vivienda y la construcción.
Esta conferencia, que en primera instancia es un excelente paso para expresar inquietudes y necesidades de cada sector, sólo será completamente útil si produce cambios basados en las ideas y estrategias allí aportadas y dirigidas a fomentar el desarrollo sostenible y planificado del sector inmobiliario y la construcción. Ante este reto, es menester de cada organización y empresa privada aportar su parte y escuchar los reclamos de los demás sectores tomando en cuenta nuestra atribulada economía.
Como representante de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles (AABI), percibimos como excesiva la carga que la recién aprobada Ley 7 del 9 de marzo de 2009 tiene para los arrendadores de Puerto Rico. Esta ley aumenta la contribución sobre la propiedad inmueble en un 100%, un incremento que representa una doble contribución, que afectará aún más al sector inmobiliario y que frenará el desarrollo de la industria del arrendamiento inmobiliario.
Con la situación de la economía actual el valor de las propiedades se ha afectado hasta un 25%. A éste se le añadirá el nuevo aumento creado por la ley, que agravará la situación más para el próximo año fiscal. Muchos arrendadores de propiedades han optado por reducir las rentas mensuales de sus propiedades para hacerlas más atractivas.
No obstante, esta doble contribución cerrará el margen de ganancia al negociar los precios de renta y afectará a los arrendatarios y a aquellos que reciben ayudas a través del subsidio de vivienda. Es de conocimiento público que el sector subsidiado carece en este momento de viviendas seguras y que cada día es más complicado cubrir las necesidades de este grupo.
El aumento en la contribución llevará a que muchos arrendadores eliminen las unidades del programa en busca de que el sector privado asuma este nuevo aumento. No obstante, reconocemos que todas las propiedades que se alquilan a través de renta subsidiada puedan ser relevadas de la doble tributación. Incluso, la AABI se propone solicitarle a los municipios que reduzcan la tasa contributiva inmueble en propiedades que estuvieran disponibles para programas subsidiados.
Cuando analizamos los costos como controles de acceso, seguros, contribuciones, mantenimiento preventivo, hipoteca, y otros, y la nueva doble tributación, veremos como resultado una reducción considerable de la oferta para el sector subsidiado que no cuenta con las unidades necesarias disponibles.
Como parte de nuestra propuesta, entendemos que una contribución especial de un 20 por ciento sobre toda propiedad inmueble (residencial, comercial, industrial) será más abarcadora, menos antipática y tendrá el potencial de generar mayores ingresos al fisco a través de una base mayor.
La ley solamente propone tocar el sector residencial, cargando sobre éste toda la contributiva especial, sin considerar los efectos negativos que representará para esta industria. A largo plazo afectará negativamente aún más el sector inmobiliario. Nota: En el próximo artículo abundaremos más sobre la Ley 7 y sus implicaciones.
>> El autor es secretario de la Junta de Directores de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico, consultor y corredor de Bienes Raíces y presidente de MiltBank Realty & Investment. Se puede comunicar al 787-444-6583 / 706-1176 o escriba a: miltbankrealtypr@yahoo.com.
Hacia un arrendamiento exitoso
Por Milton Serrano / PRESIDENTE AABI
Publicado en Hogar y Construcción - Primera Hora
jueves, 2 de octubre de 2008
A la hora de tomar la decisión de poner en alquiler una propiedad, ¿existe una fórmula que asegure el éxito en este proceso? No. Pero sí existen una serie de características que debemos tomar en cuenta para minimizar el riesgo de cometer las novatadas y los errores comunes de un arrendador.
Todo proceso de arrendamiento, al igual que en cualquier otro negocio, debe comenzar por establecer un buen producto. Si ofrecemos una propiedad habitable, en buenas condiciones y libre de problemas, comenzamos con el pie derecho. Esto evitará la recurrente necesidad de reparaciones durante el tiempo en que la misma esté alquilada.
A la selección de un inquilino debemos otorgarle la mayor importancia. Ésta se logra a través de una buena entrevista en la que se incluya la mayor información posible de los inquilinos como dónde viven, su lugar de trabajo, experiencias pasadas en alquiler, teléfonos, familiares más cercanos y referencias bancarias y personales. Es indispensable que esta información pueda ser corroborada por el arrendador y que esté apoyada con la verificación de un informe de crédito autorizado por el inquilino.
Luego de la selección de un inquilino se procede a la preparación del contrato de arrendamiento. Éste es la base que dará forma a la experiencia de alquiler, por lo que debe ser redactado con las debidas cláusulas y evaluado por un profesional en arrendamiento. Entre las cláusulas más importantes que debe incluir un contrato está la de seguros, penalidades por incumplimiento de contrato y subarriendo. Es de suma importancia la firma del arrendatario o arrendatarios en todas las hojas y que al originar el contrato se incluya el nombre y los dos apellidos del arrendatario.
La mayoría de los problemas en el proceso de alquiler de propiedades ocurren en el contenido del contrato. Por esta razón, todo debe estar claramente expresado por escrito. Nunca debemos recurrir a contratos verbales.
Cada vez es más necesario reforzar el contrato de arrendamiento con un codeudor solidario. El codeudor tiene la obligación del pago del canon de arrendamiento en caso de que el arrendatario no pueda cumplir con la obligación, por lo que debe ser una persona económicamente solvente. Es indispensable que el contrato provea una cláusula que, en caso de éste expirar, continúe vigente mes a mes bajo los mismos términos y condiciones en que se aprobó.
Como arrendadores debemos ser conscientes de que la relación entre arrendador y arrendatario es una de negocios. Así, se debe mantener siempre una comunicación franca y directa con el inquilino. Seguir las indicaciones anteriores nos permitirá mejorar nuestro enfoque al comienzo de un proceso de arrendamiento y entablar una mejor relación con el inquilino seleccionado.
La Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico, Inc. (AABI), organismo líder en representación de arrendadores, orienta a todos sus socios en el correcto proceso del arrendamiento de un bien inmueble. La AABI ofrece seminarios y conferencias mensuales con valor de tres créditos de educación continua, los cuales sirven a los corredores y vendedores de bienes raíces para renovar sus licencias. Además, le provee copia de contratos modelos preparados por abogados expertos en arrendamiento y bienes raíces.
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Cómo minimizar riesgos en un arrendamiento
Por Milton E. Serrano/Especial para Bienes Raíces, ENDI.com
La idea de invertir en una propiedad para arrendamiento o preparar un apartamento en nuestra residencia con el interés de generar un ingreso adicional suena muy bien. El problema reside en la desconfianza que nos llega al escuchar las múltiples historias de personas que han pasado por malas experiencias cuando han rentado sus propiedades. En la mayoría de estas historias escuchamos una de las siguientes frases: "el inquilino hace tres meses no me paga", "estuve seis meses para sacarlo de la casa", "me destruyeron la propiedad", entre otras.
Ante esta situación inevitablemente nos cuestionamos si estamos dando los pasos correctos, ¿cómo lograr la selección del mejor inquilino? y ¿qué debo conocer para incursionar con éxito en este negocio? Es de aquí en adelante que podremos ver recomendaciones que nos permitirán minimizar los riesgos de un inquilino erróneo y un proceso de desahucio.
Como primer paso debemos investigar de forma precisa y correcta la información del posible inquilino. La dirección donde reside, su lugar de trabajo, patrono, el tiempo que lleva en éste y su ingreso. La cantidad de personas que vivirán en la propiedad, los familiares más cercanos con sus direcciones y teléfonos, y las referencias personales ayudarán también a conocer mejor a nuestro posible inquilino.
Toda esta información deberá ser corroborada. Llamar a su lugar de trabajo para verificar la información del empleo o cualquier otra información que considere pertinente está permitido. Recuerde que usted se encuentra en una actividad para tomar la decisión más acertada.
Realizar un informe de crédito del prospecto inquilino es obligatorio. Éste le permitirá, además de conocer su historial de pago, comparar las deudas reflejadas en el informe con los ingresos según las presentó.
Digamos que don Pepe desea rentar el apartamento que usted ofrece por $750.00 sin los servicios de luz y agua. Al compararlo con el ingreso que nos presentó en su solicitud de arrendamiento, $2,200 a simple vista entendemos que el canon de arrendamiento será sumamente cómodo. Al realizar el informe de crédito de Don Pepe vemos que éste refleja un pago de automóvil por $435.00, pagos en tarjetas de crédito ascendentes a $300.00 en pagos mínimos y un préstamo personal de $275.00. Todo esto le deja una obligación mensual de $1,010.
Al sumar el canon de arrendamiento más sus deudas, según refleja el informe de crédito, contaremos con la suma de $1,760 sin considerar los servicios de luz, agua y posiblemente cable TV, entre sus gastos personales. Don Pepe sólo mantiene un sobrante de sus ingresos de $440.00. Si analizamos esta información podremos ver que su ingreso se encuentra muy comprometido en comparación con sus deudas, lo que nos da a entender que por más responsable que desee ser Don Pepe en algún momento se verá imposibilitado de cumplir con el canon de arrendamiento.
Otro aspecto de vital importancia en un proceso de arrendamiento es la fianza y el depósito. En todo arrendamiento se le debe solicitar no menos de un mes de fianza y un mes de renta adelantado. El arrendatario debe entender que la fianza no es real y que su propósito será el de responder por cualquier daño que por negligencia suya sufra la propiedad.
La solicitud de un codeudor solidario es otro excelente recurso para el arrendador. El codeudor solidario es la persona que responderá económicamente en caso de incumplimiento de pago o contrato del arrendatario. Éste debe contar con los recursos económicos para cubrir la renta, por lo que una revisión de su historial crediticio debe ser considerada. El codeudor, además, firmará el contrato de arrendamiento en su totalidad reconociendo su obligación ante éste.
El arrendador debe crear un reglamento de normas y exigencias para que el inquilino las siga al pie de la letra. El propósito de este reglamento es detallar el buen uso y disfrute del inmueble. Finalmente, el contrato debe ser discutido cláusula por cláusula para que todas las partes aclaren cualquier duda al respecto. Éste debe incluir la dirección de la propiedad, el mobiliario y equipo (si aplica), las utilidades, de estar incluidas, y de no estarlo deben identificarse de esa manera. Además se debe incluir el canon de arrendamiento, las penalidades por pagos tardíos, dónde se realizarán los pagos y el método de pago, los derechos de inspección, las mejoras, depósitos y fianzas, entre otros.
La clave del éxito en un proceso de arrendamiento es utilizar todos los recursos disponibles para minimizar los conocidos riesgos. Dependemos más que nunca de que como arrendadores o dueños demos los pasos correctos al entrevistar de manera precisa al potencial inquilino.
El autor es corredor y consultor de bienes raíces, Presidente de MiltBank Realty & Investment y secretario de la Junta de Directores de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico, Inc. (A.A.B.I.) Teléfonos contacto 787.444.6583 / 225.8355 e-mail. miltbankrealtypr@yahoo.com