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Mejora el alquiler

4 de julio de 2012 - Negocios - Carlos Antonio Otero, EL VOCERO

Recuperación y cambios tras una caída del 40 por ciento en los pasados años 

Milton E. Serrano Lebrón, presidente de la Asociación de ArrendadoresTras una caída que en algunos casos se acercó al 40 por ciento por los pasados 60 meses, el mercado de arrendamiento de propiedades comieza a dar muestras de mejoría.

Llegar a la dinámica del 2005, cuando había un movimiento aceptable en el alquiler de viviendas, oficinas y edificios, y a unas tarifas que reportaban buenas ganancias, tomará bastante tiempo. Sin embargo, el empuje de las micro empresas y la búsqueda de espacios más eficientes y económicos, ha comenzado a levantar el sector, confirmó Milton Serrano, presidente de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico.

Explicó que en el lado residencial se ha incrementado la movilidad de las personas en busca del mayor ahorro en propiedades de bajo costo, mientras, en el renglón comercial los inquilinos prefieren menos espacio para reducir gastos en utilidades y en el pago por pies cuadrados. En cuanto a los grandes edificios de alto costo, los propietarios reinventan sus ofrecimientos para complacer y capturar la poca demanda.

“No estamos viendo lo que había cinco o seis años atras, pero ha habido un movimiento positivo en el arrendamiento”, destacó Serrano.

Dijo que que toda la promoción de los últimos años hacia las autoempresas ha hecho que más personas decidan establecer su propio negocio y esto provoca que busquen espacios reducidos para iniciar operaciones. Esto ha estado acompañado de las llamadas “oficinas virtuales”, que Serrano definió como espacios de 100 pies cuadrados en promedio, en áreas como Miramar, Condado y Guaynabo, donde algunos establecen una oficina con algunos equipos para tener cierta presencia.

“Eso ha estimulado el mercado de alquiler de espacios pequeños. Tenemos más personas que comienzan a abrir negocios de entre 400 a 600 pies cuadrados”, sostuvo el empresario.

El reto para los arrendadores es conseguir suplir la demanda pero al costo razonable al que está dispuesto a pagar el inquilino. Como ejemplo, Serrano mencionó casos en donde un inquilino en la categopría de amplias instalaciones, el cual pagaba $34 por pie cuadrado en el pasado y ahora obtiene una tarifa $12 por debajo al renovar su contrato. Otros prefieren mudarse si no consiguen la economía esperada.

Mencionó que obtener un pago más bajo en un mismo edificio no siempre es posible, pero al reformular los acuerdos y estimar el cambio de valor en ciertas áreas, se pueden encontrar estas incidencias.

“Ahora el arrendador tiene que ser más creativo. Yo les digo que tienen que ver el precio por pie cuadrado sobre lo que se ofrece. Hay que ver que se ofrece, el mantenimiento, si hay planta eléctrica, valet parking y otras amenidades que cambian el valor”, destacó Serrano.

Algunos arrendadores han comenzado a cambiar equipos de enfriamiento y luminarias para bajar los costos y con esto tantean nuevos acuerdos con sus inquilinos. “Estamos viendo a un arrendador más conciente y a un cliente más conciente. Todos están ahora más preparados y saben más sobre las proyecciones de sus negocios para reducer riesgos. Todos estamos haciendo ajustes”, puntualizó Serrano.

En lo que respecta al sector de viviendas, por las de bajo costo de alquiler sigue la amplia demanda, pero no la oferta. Explicó que empiezan a verse cambios que son más communes en otros países como Europa.

Se refiere a personas que optan por compartir espacios habitables para poder costearlos, no solo entre personas jóvenes y estudiantes.

“La proyección es que muchas personas van a seguir viendo la renta –de vivienda- como una opción de reducir riesgos, aunque la venta de casas también ha mejorado. Antes pensaban en comprar por los buenos intereses en los bancos y la seguridad de empleo, pero eso ha cambiado”, indicó.

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Ley 288- Enmiendas a “Ley de Estímulo al Mercado de Propiedades Inmuebles” y Ley de Transición del Programa de Impulso a la Vivienda” 

Por Milton E. Serrano
17 de enero de 2012

 

El pasado 30 de diciembre el gobernador de Puerto Rico firmó el P. de la C. 3618 conocido como la Ley 288-2011. 

Este proyecto enmienda las Secciones 1 y 2 del Artículo 1, y el Artículo 6 de la Ley 132-2010, según enmendada, conocida como "Ley de Estímulo al Mercado de Propiedades Inmuebles". Éste, a su vez, enmienda el inciso (b) del Artículo 2 y los Artículos 5 y 6 de la Ley 216–2011, conocida como “Ley de Transición del Programa de Impulso a la Vivienda”, con el

propósito de aplazar la fecha de vencimiento de los incentivos vigentes por virtud de las leyes hasta el 30 de junio de 2012; disponer la interpretación y aplicación compatible y complementaria de ambas leyes; incluir las propiedades inmuebles no residenciales existentes en las disposiciones de la Ley 216-2011; y para otros fines relacionados.

Es indiscutible que la venta de propiedades dejó de agonizar desde la aprobación de la Ley 132-2010. No obstante, no existe una fecha exacta de la cual podamos esperar signos de bonanza y estabilidad financiera en lo relativo a los bienes raíces.  Se ha comprobado que por medio de los incentivos otorgados producto de la Ley 132-2010 y Ley 216-2011, cerca de 20,000 familias cuentan con un hogar digno y seguro.  Por consiguiente, se ha logrado, en cierto modo, reducir la pérdida de valor en los bienes inmuebles lo que para muchos representa su único plan de retiro.

La Ley 288-2011 trae en el momento oportuno una serie de enmiendas necesarias para continuar con éxito el programa que ha ayudado a tantas familias puertorriqueñas.  Entre las enmiendas de mayor relevancia, la Ley 288 ratifica en su Sección 2, Artículo (e), la vigencia de la exención contributiva sobre el ingreso devengado por cualquier Arrendador Elegible proveniente del arrendamiento de propiedad residencial. Este beneficio aplicará, de igual modo, a los adquirentes de propiedades residenciales bajo lo establecido por la “Ley de Transición del Programa de Impulso a la Vivienda”.  Esta enmienda o aclaración es de gran beneficio ya que profesionales de la industria interpretaban que este beneficio había sido derogado con la aprobación de la Ley 216-2011.

Para la satisfacción del arrendador inmobiliario, la Ley 132-2010 trajo como incentivo que toda propiedad residencial que devengue ingresos producto de renta, aunque ésta haya sido adquirida previa a dicha Ley o durante la vigencia de la Ley, gozará de una exención contributiva del cien por ciento (100%) producto del ingreso devengado por renta.  Este beneficio comenzó su vigencia el 1 de enero de 2011 y culminará el 31 de diciembre de 2020.  No obstante, para usted gozar de este beneficio deberá cumplir con unos requisitos (planilla) que exige el Departamento de Hacienda.  Para más detalles de este particular puede acceder a www.hacienda.gobierno.pr.

De igual manera, la Ley 288 en su Artículo 4, inciso (b), enmienda en el Artículo 2 de la Ley 216-2011 la definición de “Propiedad Cualificada”. La identifica como toda propiedad inmueble residencial existente localizada en Puerto Rico, apta para la convivencia familiar que no sea una Propiedad de Nueva Construcción, o toda propiedad inmueble no residencial existente localizada en Puerto Rico que sea vendida a partir del 1 de septiembre de 2010, pero no más tarde del 30 de junio de 2012, y cuyo precio de venta no exceda de tres millones de dólares ($3,000,000).  Dicha enmienda responde a que no se tomó en consideración las propiedades no residenciales (comerciales e industriales) como beneficiarias de estos incentivos.

Por otro lado, una de las enmiendas más importantes se da en el Artículo 5 de la Ley 288 que extendió a través del Artículo 5, de la Ley 216-2011. La misma expresa que todo adquiriente de una Propiedad de Nueva Construcción entre el 1 de noviembre de 2011 y el 30 de junio de 2012, quedará exento por un término de cinco (5) años del pago de la contribución sobre la propiedad inmueble.  Dicha exención será por un término de cinco (5) años, pero terminando no más tarde del 31 de diciembre de 2017 y en el caso de que la adquisición sea luego del 1 de julio de 2012, pero antes del 31 de diciembre de 2012, aplicará un cincuenta por ciento (50%).

Según disponía la Ley 216, si la adquisición del inmueble se daba entre el 1 de enero de 2012,  al 30 de junio de 2012, tal beneficio respondía a un setenta y cinco por ciento (75%) y si la misma se daba entre 1 de julio de 2012, pero antes del 31 de diciembre de 2012, aplicaba un cincuenta por ciento (50%).

Nos encontramos en el mejor momento para hacernos dueños de un hogar ya que incentivos y beneficios como estos no se ven todos los días. La banca hipotecaria cuenta con los intereses más atractivos de la historia y con productos hipotecarios que podrían ajustarse a sus necesidades.  Es por esto, que lo invito a que se reúna con su REALTOR o Corredor de Bienes Raíces de confianza para que le guíe y asesore correctamente en el beneficio de todos estos incentivos.  

<< El Autor es Presidente de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de PR, Asesor Inmobiliario y Corredor de Bienes Raíces. Para contacto 787-706-1176 / 787-444-6583 www.arrendadores.org >>

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Se crea un task force para lidiar con el alza energética
La Asociación de Arrendadores se une a grupo empresarial en la búsqueda de alternativas para bajar el costo energético.

Por Marian Díaz / mdiaz1@elnuevodia.com
Publicado en El Nuevo Día (4 - oct - 2011)

Las principales organizaciones del sector privado crearán un ‘task force’ para lidiar con el alza de la factura de Autoridad de Energía Eléctrica (AEE) y se comprometieron a ofrecer soluciones concretas en los próximos 120 días.

María Judith Oquendo, portavoz del grupo y presidenta del Puerto Rico Energy Cluster (Prenec), indicó que las asociaciones empresariales decidieron unirse porque, aun cuando los comerciantes hacen ajustes en el consumo de energía, la fórmula de ajuste por combustible sigue subiendo.

“No tiene sentido que ahora paguemos más por el ajuste por combustible que en el 2008”, año en que el precio del barril rompió récord al llegar a los $147.

El empresario Manuel Cidre señaló que la factura de la AEE le llegó $27,000 más alta que la de ese mismo mes el año pasado.

“Puerto Rico no había sentido antes tanta indignación y preocupación como la que sentimos ahora”, expresó el también vicepresidente de la Cámara de Comercio de Puerto Rico.

Cierran cientos de negocios

Por su parte, Enid Toro de Báez, expresidenta del Centro Unido de Detallistas (CUD), señaló que en el casco mayagüezano han cerrado 155 locales en los últimos años debido, en gran medida, al alza en el consumo eléctrico.

“¿Qué pequeño comerciante con dos o tres empleados puede pagar $15,000 y $18,000 de energía eléctrica? ¿Cómo podemos subsistir con un cargo tan oneroso?, manifestó Toro de Báez.

Entre el grupo de organizaciones empresariales figuran el Centro Unido de Detallistas (CUD), la Cámara de Comercio de Puerto Rico, la Asociación de Industriales, la Cámara de Mercadeo, Industria y Distribución de Alimentos (MIDA), el Puerto Rico Energy Cluster (Prenec), el Colegio de Arquitectos y Arquitectos Paisajistas de Puerto Rico, la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico (AABI) y la Asociación de Detallistas de Gasolina. En total, estas entidades representan a 15,000 empresas, las que generan 425,000 empleos directos e indirectos.

Oquendo señaló que este mes el grupo les pedirá al sector laboral y al Gobierno que se unan a este esfuerzo. Por parte del Gobierno, les harán el acercamiento a la AEE, a la Administración de Asuntos de Energía y a la oficina de Asuntos Energéticos de La Fortaleza.

Aunque la presidenta del Prenec reconoce que la AEE no está obligada a unirse a este esfuerzo, confía en que sí lo hará porque “nadie puede negarse a buscar soluciones para bajar el consumo de energía eléctrica”.

Alternativas para explorar

Una de las tareas principales en la que trabajarán los peritos reclutados por esta alianza, según Oquendo, es en descifrar la partida de ajuste por combustible y propondrán una alternativa a esa fórmula.

Además, evaluarán el proyecto del gasoducto o Vía Verde, harán recomendaciones sobre fuentes alternas de energía que han sido exitosas en otros países y presentarán un nuevo modelo de negocios para la AEE, de manera que no se afecte el compromiso que existe con los bonistas de esa corporación pública.

A crear un ente regulador

Entre las propuestas que presentará la alianza, adelantó la portavoz del grupo, estará la creación de un ente regulador de la AEE que se encargará no solo de fiscalizar los costos, sino de negociar las tarifas con los productores y generadores de energía.

Según Oquendo, en muchos estados existe esa figura, así como en todos los países de América Latina, con excepción de Cuba, Venezuela y Puerto Rico.

El ‘task force’

Las organizaciones que componen el grupo representan a 15,000 empresas, las que generan 425,000 empleos directos e indirectos. Entre las entidades participantes figuran:

Centro Unido de Detallistas, Cámara de Comercio de Puerto Rico, Asociación de Industriales, MIDA, Puerto Rico Energy Cluster, Colegio de Arquitectos y Arquitectos Paisajistas de Puerto Rico, La Asociación de Arrendadores de Bienes Inmuebles de Puerto Rico, La Asociación de Detallistas de Gasolina..


Hasta 45% menos el alquiler comercial  
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Por Yamilet Millán Rodriguez, EL VOCERO - Negocios
[Jueves, 28 de julio de 2011]
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Los cambios en la economía han tambaleado el mercado de arrendamiento de espacios comerciales obligando a bajar los costos de alquiler en hasta 45% menos.

Aunque conocedores del tema anticipan que el panorama para este mercado se mantendrá estable por los próximos años, también coinciden en que hay que seguir haciendo ajustes.

El presidente de la Asociación de Arrendadores, Milton Serrano, dijo que establecimientos en la avenida Roosevelt, en Hato Rey, han visto una reducción de $21 a $14 y de $27 a $18 el pie cuadrado. Un alquiler que costaba $42 mil ahora está en $28 mil.

Según Serrano, el cambio se ha visto en todos los reglones desde reducción de espacios para uso profesional hasta la salida de tiendas de los centros comerciales.

“Por la situación de la economía muchos negocios han cerrado y eso ha llevado a que sean más las unidades en el mercado de renta comercial. Obviamente va a haber una mayor oferta y una menor demanda, y esto obliga a abaratar los costos por pie cuadrado”, explicó Serrano.

Los arrendadores han tenido que recurrir a ofrecer espacios compartidos a precios económicos alquilando un lugar para conferencias, servicio de recepcionistas, cuadro telefónico y sistema de Internet sólo cuando la persona lo necesita.

“Por ejemplo, esto es una opción para una persona que se dedique a la venta de seguros independiente y no requiere alquilar un espacio de 400 pies cuadrados porque no le es necesario, pero sí quiere mantener una posición profesional ante su cliente”, manifestó Serrano, quien dijo que la reducción en costos podría representar hasta un 40% menos.

Indicó que a pesar de la situación económica las personas continúan rentando espacios lujosos, pero optan por reducir los pies cuadrados para abaratar gastos de mantenimiento y energía eléctrica.

“El mercado se ha reestructurado, el arrendador inversionista ahora está siendo más cauteloso en invertir en una propiedad comercial para renta. El mercado va estar mucho más estable, pero el arrendador va a ser más analítico a la hora de invertir en estas propiedades”, indicó Serrano.

Opinó que el inversionista para ser efectivo tendrá que acudir a un profesional especializado en el mercado comercial “porque es diferente a lo que es el mercado residencial, requiere conocimiento en lo que son las zonificaciones que influyen en el precio, tipo de inquilino y tipo de negocio a desarrollar en esa área”.

Por su parte, Margarita Gandía  de Blanca B. Gandía Realty, compañía dedicada a

administración, venta y alquiler de propiedades en el Viejo San Juan, dijo que hasta en la zona turística la situación económica ha obligado a bajar un 30% el costo de arrendamiento.

“Los locales que se ven vacíos es que la renta se mantiene muy alta, todo va a depender de la aceptación del dueño (en bajar el precio) si quiere alquilar”, expresó Gandía.

Como ejemplo, especificó que el local que antes albergaba Hard Rock Cafe será alquilado con una reducción de $4 mil.

Gandía opinó que está situación no empeorará sino que se mantendrá por los próximos cinco años. Destacó que el atractivo del Viejo San Juan como zona turística interna y externa siempre mantendrá el mercado vivo.

“No podemos perder de vista que el Viejo San Juan tiene una atractivo que no tiene otro mercado en cuanto a localización porque son los ojos del turismo. El Viejo San Juan nunca va a perder su encanto y su atractivo mientras mantengamos la zona histórica”, puntualizó.

De otra parte, la presidenta de la Asociación de Realtors, Ivelisse Figueroa, dijo que actualmente en Puerto Rico hay 2.5 millones de pies cuadrados de oficinas disponibles y 9 millones de pies cuadrados en el área industrial correspondientes a almacenes.

Coincidió con Serrano al decir que el mercado de arrendamiento comercial “se está moviendo, pero con menos pies cuadrados de construcción”.

“La tecnología a su vez permite que el prospecto requiera menos espacio. Las personas están solicitando únicamente el espacio que necesitan”, indicó Figueroa. Recomendó a los inversionistas estar representados por un corredor en bienes raíces con experiencia en el área comercial, lo cual aseguró también les ayudará a maximizar los costos.
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Producen los incentivos de vivienda
Los incentivos gubernamentales para la compra y venta de viviendas implantados el año pasado generaron durante sus primeros 10 meses la venta de 12,491 unidades, lo que representa un alza de 37.5 por ciento sobre el mismo periodo del  2010, informó hoy el director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, George Joyner.

Ese total, explicó, se desglosa en 9,415 unidades existentes y 3,076 unidades nuevas. El valor total de esas ventas se estimó en $2,189 millones, un alza a su vez de 48 por ciento sobre el 2010.

El programa Impulso a la Vivienda se inició el 1ro de septiembre de 2010 y debió concluir a los 10 meses, el 30 de junio pasado, pero el gobernador Luis Fortuño lo extendió hasta el 31 de octubre.

“Los números están claros y evidencian el éxito que ha tenido hasta ahora el paquete de incentivos del Impulso a la Vivienda bajo la Ley 132. Las exenciones e incentivos del programa han motivado positivamente las ventas de hogares, que atravesaban por su período más difícil en tiempos modernos, y le ha permitido a miles de familias puertorriqueñas realizar el sueño de tener su propio hogar”, dijo Joyner.

Los beneficios que ofrece este programa y que se extendieron hasta octubre, incluyen entre otros: exención del pago de los sellos y comprobantes al momento de la compra; exención del pago de contribuciones sobre la propiedad por cinco años ; exención del impuesto sobre ganancia de capital realizada en compraventa de propiedades  residenciales y comerciales existentes, siempre y cuando su valor no sobrepase los $3 millones y la exención del impuesto sobre ganancia de capital futura sobre la venta de una propiedad de nueva construcción adquirida durante esta ventana.  
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 Milton E. Serrano, depone durante la Conferencia de Prensa sobre el programa Impulso a la Vivienda.Los que adquieran una propiedad existente tendrán una exención de la mitad de la tasa de impuesto sobre ganancia de capital y el pago de la mitad de los cargos por concepto de sellos y comprobantes en escrituras de cancelación de hipoteca.

 Por otro lado, el presidente de la Asociación de Arrendadores, Milton Serrano, afirmó que el mercado de arrendamientos en la Isla se está recuperando. Mencionó específicamente el mercado de rentas entre $500 y $800 como el más activo en este momento.
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Tanto Joyner como Serrano afirmaron que no es correcto decir que el valor de las propiedades residenciales se ha reducido en un 20 o 25 por ciento como se ha afirmado, y coincidieron al señalar que no todos los mercados han sufrido pérdidas, y que éstas se concentran en las residencias más caras.   
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Gobernador extiende programa Impulso a la Vivienda

Por: Oficina de Prensa - FortalezaGobernador Firma Extensión a Impulso a la Vivienda
[Martes, 5 de julio de 2011] 
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Luego de más de 10,700 ventas bajo el programa Impulso a la Vivienda, el gobernador de Puerto Rico, Luis G. Fortuño, anunció hoy la extensión del paquete de incentivos, para que más puertorriqueños puedan adquirir un hogar propio. El mismo será extendido hasta el 31 de octubre de 2011. 

"En menos de 1 año, Impulso a la Vivienda ha ayudado a miles de familias a conseguir el hogar propio que tanto desean. El éxito de este programa ha logrado darle nueva vida al mercado de vivienda en Puerto Rico, afirmó el Gobernador.
 
Del mismo modo, explicó que, al igual que en la recesión mundial, el mercado de vivienda en Puerto Rico pasó por una etapa bien difícil. "Gracias al trabajo en conjunto con el sector privado, creamos el programa de incentivos más completo de la historia de la Isla, lo que nos ha ayudado a romper con las mermas en ventas de vivienda que todavía agobian a muchos estados, señaló.
 
Desde que se implantó el programa Impulso a la Vivienda, se han vendido más de 10,700 unidades con un valor que superan los $1,600 millones. Además, con la ayuda de este programa, las ventas de vivienda de nueva construcción este año han aumentado en 132% y en 20% para viviendas existentes. Esto contrasta con la merma a nivel Nacional donde las ventas de nuevos hogares disminuyó en un 18.9%, y las ventas de viviendas existentes bajaron en un 2.8%.
 
El Primer Mandatario firmó la extensión al Impulso a la Vivienda en el condominio Atrium Park, donde mismo se firmó el proyecto original. Desde entonces, este condominio ha visto un aumento significativo en venta de unidades, con 39 casos cerrados, y 3 más pendientes en los bancos.
 
Durante la actividad, el Gobernador estuvo acompañado por varios nuevos compradores quienes resaltaron los beneficios del programa. Entre estos, Fortuño destacó que "en el caso de la Sra. Tasha Galarza, logró adquirir una nueva vivienda en Río Grande a un costo de solo $597 en gastos de cierre, para un ahorro total de $8,371 en sellos, prontos y gastos. De igual manera, la Sra. Vanessa Torres compró una vivienda existente en Trujillo Alto con una aportación al cierre de $1,598, para un ahorro total de $8,195.50.
 
"Todo puertorriqueño aspira a tener un hogar propio. Hoy más que nunca, nuestras familias necesitan crecer en un hogar seguro y estable. Nuestro plan atiende las deficiencias en la oferta de vivienda en nuestro pueblo, ayudando a los compradores con los costos de cierre y otros gastos incurridos en la compra, dijo el Gobernador.
 
Con esta extensión, se confirma que los consumidores están aprovechando los incentivos al máximo. Impulso a la Vivienda provee amplias alternativas, exenciones y ayudas para la compra de viviendas nuevas, existentes, para alquiler, casas prediseñadas, propiedades comerciales y extiende estos beneficios a los compradores no residentes de Puerto Rico.

Los beneficios que provee esta ley son las siguientes:
  • CERO cargos por concepto de sellos y comprobantes al comprador.
  • CERO contribución sobre la propiedad por 5 años para residencias nuevas, adquiridas durante la ventana.
  • CERO impuesto sobre ganancia de capital realizada en compraventas de propiedades residenciales y comerciales existentes, siempre y cuando su valor no sobrepasa los $3 millones.
  • Los que adquieren una propiedad de nueva construcción durante esta ventana de oportunidad, también serán exentos del impuesto sobre ganancia de capital a realizarse en el futuro.
  • Mientras, los que adquieren propiedad residencial existente, sólo pagarán la mitad de la tasa de impuesto sobre ganancia de capital.
  • 50 % menos en cargos por concepto de sellos y comprobantes en escrituras de cancelación de hipoteca.