PARTE I

El contrato de arrendamiento genera obligaciones recíprocas, obligándose el arrendador a entregar al arrendatario la posesión, realizar las reparaciones pactadas y garantizar el uso y disfrute pleno del inmueble. Por otro lado, el arrendatario se compromete a pagar diligentemente el canon pactado y a cuidar la propiedad.

Para minimizar el incumplimiento del pago de la renta, es recomendable que el corredor tome algunas medidas preventivas e investigue la capacidad crediticia del prospecto inquilino, las que entre otras sugerimos:

• Realizar un informe de crédito de la persona. Este servicio puede obtenerlo a través de la Asociación de Arrendadores de Bienes Inmobiliarios de Puerto Rico. Para ello debe pertenecer a la organización y obtener la autorización escrita del prospecto. Se reflejará en el informe, entre otras cosas, el historial de pago, balances pendientes, sentencias, quiebras, cuentas echadas a pérdida, balance de las tarjetas de crédito, etc. El credit score se considera como un factor para establecer una expectativa de cómo el inquilino pagará la renta futura. Mientras más alto, mejor las probabilidades de que éste lo hará en forma diligente y "según acordado".

• Solicitar copia de las planillas radicadas en el Departamento de Hacienda para verificar ingresos, así como indagar con anteriores arrendadores, sobre el historial de los pagos de renta realizados. Sobre estos últimos, cuidado que no le refieran como arrendador a un amigo del prospecto, quien le certificará que siempre pagó diligentemente y "jamás tuvo atraso alguno". Para evitar esta posibilidad, es conveniente que le pida copia del contrato y de los cheques cancelados.

Si el prospecto no tiene un crédito excelente o no puede verificar adecuadamente su ingreso, lo más probable es que tenga que requerir de un fiador que comparezca en el contrato de arrendamiento como garantizador del pago de la renta.

Es sobre este tipo de fiador que debemos tener mucha cautela. Debe en primer término estar debidamente cualificado para asumir el pago de la renta si el arrendatario no lo hace, y en segundo término no debe ser un mero fiador sino un fiador solidario. La diferencia entre un fiador común y uno "solidario" puede ser de fundamental importancia en caso de incumplimiento.

El fiador, salvo que sea solidario, responderá por la deuda sólo si demuestra que el arrendatario no posee bienes propios para responder de los cánones atrasados. Esto se llama el beneficio de excusión, según definido por el Código Civil en 31 LPRA 4891.

Para entender este asunto del "beneficio de excusión de bienes del fiador", quisiera compartir la historia de don Termístocles Torres, quien le alquiló una casa a doña Antígona Álvarez del barrio Frontón de Ciales. Como doña Antígona tenía su crédito afectado, el arrendador, asesorado por su compadre Sancho, le sugirió un fiador en el Contrato de Arrendamiento.

Accediendo a su requerimiento, se acordó que Aniceto, el novio de Antígona, sirviese como fiador en el contrato. Por desconocimiento o ignorancia, nada se indicó sobre su carácter "solidario" en el caso de una reclamación, al igual que tampoco se cualificó previamente.

Doña Antígona prestó el depósito de rigor, sin embargo, como todo "mala paga", justificó el no hacer pago alguno de renta, alegando "que estaba pelada por los tarjetazos que dio para los regalos de Navidad". Se radicó la demanda contra la inquilina y el fiador. Al contestarse la demanda, Aniceto lo primero que alegó fue que compareció en el contrato como un mero fiador y no con carácter de solidario.

Amparándose en la Sección 4893 del Código Civil, informó al tribunal que tenía el "beneficio de excusión" y que antes de tener que pagar, debían gestionar que la inquilina, deudora principal, lo hiciera. Planteó que ésta poseía una cuenta de ahorros en un banco en Vieques, por lo que debía embargarse antes de proseguir en su contra. Resultó que la cuenta de referencia garantizaba un préstamo, que precisamente se "encontraba en atrasos" por lo que no pudo ejecutarse la sentencia.

Al demostrarse que doña Antígona no disponía de bien alguno, se procedió entonces contra el fiador, lo que para "colmo de males", por no haberle precalificado oportunamente, se "descubrió" en esta etapa que tampoco disponía de bienes con qué responder por la renta adeudada a don Termístocles.

¿Hubiese resultado el final distinto si el fiador hubiese sido precalificado y comparecido como solidario antes de la firma del Contrato de Arrendamiento? Este tema lo discutiremos en nuestro próximo artículo.